Asuntosijoittamisen riskit

Päivitetään myöhemmin

Aika on asuntosijoittajan puolella

Asuntosijoittaminen on kärsivällisen sijoittajan hommaa, se on selvää. Toki lyhyelläkin aikavälillä voi onnistuneita voittoja tehdä esimerkiksi asuntoa itse remontoimalla ja myymällä eteenpäin. Loppujen lopuksi asuntosijoittaminen on kuitenkin pitkäjänteistä toimintaa.

Asuntosijoittaminen kannattaa perustaa asunnoista saataviin vuokratuottoihin. Pitkäjänteisen asuntosijoittajan ensimmäinen prioriteetti onkin keskittyä rakentamaan koneistoa, joka tuottaa tasaista tuloa eli siis useamman vuokratun sijoitussasunnon salkkua. Toisin sanoen asuntosijoittaja keskittyy keräämään tulovirtoja, jotka ovat passiivisia ja riippumattomia aktiivisesta työskentelystä.

Millaista tuottoa asuntosijoittamisessa voi odottaa?

Asuntosijoittajien keskimääräisenä tavoitetuottona voidaan pitää 6%:n vuokratuottoa asunnon ostohinnalle. Yleensä sijoitusasuntojen vuokratuotto liikuskelee 4-10%:n haarukassa. Tuotto on siis varsin hyvä suhteessa esimerkiksi pankkitalletuksen tuottoon. Toki asuntosijoittamisessa on erilaisia riskejä, joita ei pankkitalletuksessa ole.

Asuntosijoituksen tuottoa voi kuitenkin nostaa pankkilainan avulla. Keskimääräinen 6%:n tuotto on siis laskennallinen vuokratuotto asunnon ostohinnalle. Otetaan esimerkki: Sijoitusasunto maksaa 70.000€, vuokra on 450€ ja hoitovastike 100€ kuukaudessa. Asunnon vuokratuotto saadaan laskettua seuraavasti: 450€-100€ x 12 / 70.000€ = 6%.

Oletetaan, että sijoitatkin itse vain 20.000€ ja haet pankista lainaa loput 50.000€ 2%:n vuosikorolla. Tässä tapauksessa ei olekaan järkevää laskea sijoituksen tuottoa koko ostohinnalle vaan sijoittamallesi 20.000€ summalle eli omalle pääomalle. Oman pääoman tuotto saadaan laskettua seuraavalla kaavalla: vuokra-vastike x 12 – vieraan pääoman kulu (=pankkilainan korko) / sijoitettu oma pääoma eli 450€-100€ x 12 – 1000€ / 20.000€ = 16% oman pääoman tuotto.

Yllä olevasta laskelmasta huomaa miten velkavipu vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Varmasti tuo 16%:a kuulostaa paremmalta kuin pankista saatava 1-2%:n tuotto?

Miten aika vaikuttaa tuottoon?

Kuten aiemmin mainittiin, asuntosijoittamiseen ei kannata lähteä kaikki mulle heti -asenteella vaan se on pitkäjänteistä toimintaa. Kärsimättömien sijoittajien mielestä sijoitusasunnot eivät tuota tarpeeksi, eikä ne esimerkiksi yhden vuoden aikajänteellä euromääräisesti mahdottomia tuotakaan. Yllä olevasta kuitenkin huomasimme, miten vieraan pääoman eli pankkilainan hyödyntäminen vaikuttaa ja nyt havainnollistetaan miten aika vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Otetaan esimerkki:

Pankkitalletus 1% vs. Asuntosijoittaminen 10%

Edellisessä laskelmassa saimme 16%:n oman pääoman tuoton, mutta tehdään laskelma hieman maltillisemmalla 10%:n oman pääoman tuotolla. Oletetaan, että sijoitettava aloitussumma on 20.000€, pankkitalletuksen vuosituotto 1% ja asuntosijoituksen vuosituotto 10%. Katsotaan,  miten aloitussumma kehittyy 10, 20 ja 30 vuoden aikajaksoilla.

10 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 22.092 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 51.875 euroon.

20 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 24.404 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 134.550 euroon.

30 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 26.957 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 348.988 euroon.

Nuo lukemat saattavat kuulostaa hurjilta ja ne edellyttää toki taitavaa asuntosijoittamista, velkavivun käyttöä ja sijoitusasuntojen määrän kasvattamista, mutta loppujen lopuksi kyse on matematiikasta ja tuo lopputulos on täysin saavutettavissa. Laskelma ei toki huomioi veroja, mutta ei myöskään sijoitusasuntojen arvonnousua. Etenkin, kun puhutaan pitkällä aikajänteellä sijoittamisesta, asuntosijoittajan kannattaa ostaa asunnot kasvavista kaupungeista. Tällöin asunnoille on odotettavissa myös arvonnousua asuntojen kysynnän kasvaessa.

Etenkin nuoremman sukupolven kannattaa pohtia tätä asiaa. Jos ikää on mittarissa 30-40v, on eläkepäivistä nauttimisessa selvä ero riippuen siitä, sijoittaako nyt varmasti pankkitalletuksiin vai ottaako hieman riskiä ja sijoittaa asuntoihin.