Sibvest Oy

Kiinteistösijoittamista intohimolla

Tekijä: admin

asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on palvelun tarjoamista

helmi 22, 2017 , , , tehnyt admin

Käytännössä kaikkia menestyviä liiketoimintoja yhdistää yksi asia – tyytyväiset asiakkaat. Tuskin on olemassa ainuttakaan pitkään toiminutta menestyvää yritystä, jolla ei olisi tyytyväisiä asiakkaita. Asiakkaat ovat yrityksen tärkein voimavara, ilman asiakkaita ei voi saavuttaa menestystä. Sama juttu on asuntosijoittamisessa. Asuntosijoittaminen on palvelun tarjoamista. Vuokranantaja tarjoaa asumispalvelua ja pyytää tästä palvelusta hintaa, minkä tätä palvelua (eli asuntoa) tarvitsevat ovat siitä valmiita maksamaan.

Vuokralainen on asuntosijoittajan asiakas

Kuten kaikissa liiketoiminnoissa, myös asuntosijoittamisessa asiakas on asuntosijoittajan tärkein yhteistyökumppani. Kun kerran asiakas on se tärkein yhteistyökumppani, täytyy asiakkaita kohdella erityisen hyvin. Asuntosijoittamisessa asiakkaalla tarkoitetaan vuokralaista.  Asuntosijoittajan ensimmäisenä prioriteettina tuleekin siis olla asiakkaiden eli vuokralaisten tyytyväisenä pitäminen.

Asuntosijoittaja, pitääksesi vuokralaisen tyytyväisenä, huolehdi näistä asioista:

  • Korjaa ongelmat nopeasti. Vuokra-asunnoissa ilmenee aina vähän väliä asioita, jotka vaativat vuokranantajalta toimenpiteitä. Tyypillisimpänä esimerkkinä kodinkoneen hajoaminen. Vuokralaisella on velvollisuus ilmoittaa asunnossa havaituista vioista tai puutteista niiden ilmettyä. Kun vuokralainen ottaa tällaisessa asiassa yhteyttä, älä jätä vuokralaista yksin asian kanssa vaan toimi heti. Mikäli et pääse itse paikalle, voit pyytää taloyhtiön huoltoliikettä tai isännöitsijää käymään paikalla, riippuen ongelmasta. Joskus myös paikallinen kodinkoneliike suostuu tuomaan uuden koneen hajonneen tilalle, asentamaan sen ja viemään vanhan pois.
  • Pidä vuokra markkinatasolla. Asuntosijoittajan ei kannata taloudellisessa mielessä pitää vuokraa liian matalana, mutta sitä ei kannata myöskään nostaa liian korkealle. Vuokraa ei ole aina syytä nostaa pelkästään sen vuoksi, että vuokrasopimuksen ehto antaisi siihen oikeuden. Joissain vuokrasopimuksissa on laitettu ehto, että vuokraa korotetaan vuosittain vähintään jopa 4%:a. Tuollaisilla korotuksilla ei tarvisi kovinkaan montaa vuotta vierähtää, kun vuokra olisi reilusti yli markkinatason. Liian korkea vuokra helposti yllyttää vuokralaista vaihtamaan edullisempaan vuokra-asuntoon mikä ei ole asuntosijoittajalle tavoiteltava tilanne. Se lisää tyhjien kuukausien riskiä ja uudelleenvuokraus tuo aina kustannuksia. Järkevintä on pitää vuokra markkinatasolla.
  • Tee vuokrasopimus huolella. Hyvin tehty vuokrasopimus tarjoaa suojaa vuokranantajalle, mutta myös vuokralaiselle. Aina on parempi, kun asioista sovitaan kirjallisesti, jolloin vuokralaisen kanssa ei voi syntyä väärinymmärryksiä eikä erimielisyyksiä vuokrasopimuksen ehdoista. Hyvin tehty vuokrasopimus on reilua sopimuksen molemmille osapuolille.
  • Kunnioita vuokralaista. Vuokralainen on asiakkaasi, joten vuokralaisen kanssa on viisasta pitää välit hyvinä. Muista kuitenkin, että vuokralainen on asiakkaasi, ei ystäväsi. Vuokralaiselle täytyy antaa asumisrauha, joten vuokralaiseen ei ole syytä pitää liikaa yhteyttä. Asunnolla on hyvä käydä tarkistamassa asunnon tilanne aika ajoin, mutta sitä ei ole syytä tehdä useammin kuin 1-2 vuoden välein. Kunnioita vuokralaisen kotia ja asumisrauhaa ja ota yhteyttä vain, kun siihen on tarvetta.
  • Muista vuokralaista. Joskus hyvää ja pitkäaikaista vuokralaista voi olla syytä palkita jollain tavalla. Toisilla asuntosijoittajille on tapana lähettää vähintään joulukortti tai asunnon tarkastuksen yhteydessä tuoda kahvipaketti tai suklaalevy. Joskus pitkäaikaisen vuokralaisen voi palkita myös vaikka tapettien tai laminaatin uusinnalla tai uudella kodinkoneella. Aivan kuten yritysmaailmassa huomioidaan hyviä asiakkaita, asuntosijoittaja voi huomioida hyviä vuokralaisia.
  • Anna suositus. Etenkin nuorille opiskeleville vuokralaisille edellisten vuokranantajien suositukset saattavat nousta arvoon arvaamattomaan asunnon metsästyksessä kovimman vuokrasesongin aikana. Ota siis tavaksi antaa poismuuttavalle hyvälle vuokralaiselle suosituskirje varustettuna omilla yhteystiedoillasi. Voit myös pyytää suositusta vuokralaiselta, jolloin vuokralaisen löytäminen voi olla helpompaa.
asuntosijoittaminen
Uncategorized
asuntosijoittaminen

Aika on asuntosijoittajan puolella

tammi 24, 2017 tehnyt admin

Asuntosijoittaminen on kärsivällisen sijoittajan hommaa, se on selvää. Toki lyhyelläkin aikavälillä voi onnistuneita voittoja tehdä esimerkiksi asuntoa itse remontoimalla ja myymällä eteenpäin. Loppujen lopuksi asuntosijoittaminen on kuitenkin pitkäjänteistä toimintaa.

Asuntosijoittaminen kannattaa perustaa asunnoista saataviin vuokratuottoihin. Pitkäjänteisen asuntosijoittajan ensimmäinen prioriteetti onkin keskittyä rakentamaan koneistoa, joka tuottaa tasaista tuloa eli siis useamman vuokratun sijoitussasunnon salkkua. Toisin sanoen asuntosijoittaja keskittyy keräämään tulovirtoja, jotka ovat passiivisia ja riippumattomia aktiivisesta työskentelystä.

Millaista tuottoa asuntosijoittamisessa voi odottaa?

Asuntosijoittajien keskimääräisenä tavoitetuottona voidaan pitää 6%:n vuokratuottoa asunnon ostohinnalle. Yleensä sijoitusasuntojen vuokratuotto liikuskelee 4-10%:n haarukassa. Tuotto on siis varsin hyvä suhteessa esimerkiksi pankkitalletuksen tuottoon. Toki asuntosijoittamisessa on erilaisia riskejä, joita ei pankkitalletuksessa ole.

Asuntosijoituksen tuottoa voi kuitenkin nostaa pankkilainan avulla. Keskimääräinen 6%:n tuotto on siis laskennallinen vuokratuotto asunnon ostohinnalle. Otetaan esimerkki: Sijoitusasunto maksaa 70.000€, vuokra on 450€ ja hoitovastike 100€ kuukaudessa. Asunnon vuokratuotto saadaan laskettua seuraavasti: 450€-100€ x 12 / 70.000€ = 6%.

Oletetaan, että sijoitatkin itse vain 20.000€ ja haet pankista lainaa loput 50.000€ 2%:n vuosikorolla. Tässä tapauksessa ei olekaan järkevää laskea sijoituksen tuottoa koko ostohinnalle vaan sijoittamallesi 20.000€ summalle eli omalle pääomalle. Oman pääoman tuotto saadaan laskettua seuraavalla kaavalla: vuokra-vastike x 12 – vieraan pääoman kulu (=pankkilainan korko) / sijoitettu oma pääoma eli 450€-100€ x 12 – 1000€ / 20.000€ = 16% oman pääoman tuotto.

Yllä olevasta laskelmasta huomaa miten velkavipu vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Varmasti tuo 16%:a kuulostaa paremmalta kuin pankista saatava 1-2%:n tuotto?

Miten aika vaikuttaa tuottoon?

Kuten aiemmin mainittiin, asuntosijoittamiseen ei kannata lähteä kaikki mulle heti -asenteella vaan se on pitkäjänteistä toimintaa. Kärsimättömien sijoittajien mielestä sijoitusasunnot eivät tuota tarpeeksi, eikä ne esimerkiksi yhden vuoden aikajänteellä euromääräisesti mahdottomia tuotakaan. Yllä olevasta kuitenkin huomasimme, miten vieraan pääoman eli pankkilainan hyödyntäminen vaikuttaa ja nyt havainnollistetaan miten aika vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Otetaan esimerkki:

Pankkitalletus 1% vs. Asuntosijoittaminen 10%

Edellisessä laskelmassa saimme 16%:n oman pääoman tuoton, mutta tehdään laskelma hieman maltillisemmalla 10%:n oman pääoman tuotolla. Oletetaan, että sijoitettava aloitussumma on 20.000€, pankkitalletuksen vuosituotto 1% ja asuntosijoituksen vuosituotto 10%. Katsotaan,  miten aloitussumma kehittyy 10, 20 ja 30 vuoden aikajaksoilla.

10 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 22.092 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 51.875 euroon.

20 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 24.404 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 134.550 euroon.

30 vuoden aikajaksolla sijoituksen arvo nousisi pankkitalletuksella (1%) 26.957 euroon ja asuntosijoittamisella (10%) 348.988 euroon.

Nuo lukemat saattavat kuulostaa hurjilta ja ne edellyttää toki taitavaa asuntosijoittamista, velkavivun käyttöä ja sijoitusasuntojen määrän kasvattamista, mutta loppujen lopuksi kyse on matematiikasta ja tuo lopputulos on täysin saavutettavissa. Laskelma ei toki huomioi veroja, mutta ei myöskään sijoitusasuntojen arvonnousua. Etenkin, kun puhutaan pitkällä aikajänteellä sijoittamisesta, asuntosijoittajan kannattaa ostaa asunnot kasvavista kaupungeista. Tällöin asunnoille on odotettavissa myös arvonnousua asuntojen kysynnän kasvaessa.

Etenkin nuoremman sukupolven kannattaa pohtia tätä asiaa. Jos ikää on mittarissa 30-40v, on eläkepäivistä nauttimisessa selvä ero riippuen siitä, sijoittaako nyt varmasti pankkitalletuksiin vai ottaako hieman riskiä ja sijoittaa asuntoihin.